קשיים בהחזר המשכנתא
קשיים כלכליים, חוסר תכנון, התחייבויות מעבר ליכולתו של הלווה, משכנתא בתנאים לא מתאימים - כל אלה עשויים להביא לקשיים בהחזר התשלומים השוטפים של המשכנתא. אין ספק שתכנון פיננסי, הערכות נכונה והתייעצות עם מומחים עשויים למנוע את המצב האמור, אך מה עושים כאשר כשכבר נתקלים בבעיה?
טיפול בקושי הראשוני -
במידה ונתקלתם בקושי לשלם את המשכנתא פנו בהקדם האפשרי לבנק, ויפה שעה אחת קודם. יש להגיע לבנק לפני שהמצב מחמיר: במידה וחלה הרעה, אפילו ראשונית, במצבכם הכלכלי ואתם חוששים כי בעתיד תתקשו להתמודד עם התשלום גשו לבנק, התייעצו ונסו להגיע להסדר כלשהו, אפילו זמני. גם אם אתם כבר חשים בקושי ישנם פתרונות. ייתכן והבנק יסכים, למשל, לאפשר לכם שלא לשלם את המשכנתא במשך חודש אחד.
אם פיתרון זה אינו מספיק ייתכן ותצליחו להגיע להסדר כלשהוא מול הבנק באשר לריבית הפיגורים או לפריסה מחודשת של התשלומים, שתקל עליכם את ההחזר החודשי. גם במידה ומדובר בהלוואת זכאות תוכלו לבקש פריסה מחדש (הבנק דרכו נלקחה המשכנתא יפנה אתכם לוועדה שתטפל בנושא). בכל מקרה, פנייה מוקדמת לבנק עשויה לחסוך לכם ריבית פיגורים, שכ"ט עורך דין, עמלות ותשלומים נוספים שרק יחמירו את המצב. בנוסף, חישבו על האמינות שלכם כלקוחות. כל נותן שירות יודע כי לקוח טוב הוא כזה שלא מעלים בעיות אלא מנסה להתמודד איתן.
הוצאה לפועל -
כידוע, אחד התנאים המרכזיים בחוזה המשכנתא קובע כי במידה והלווה לא יעמוד בתשלומי המשכנתא יוכל הבנק להתחיל במימוש המשכנתא. למעשה, יכול הבנק להתחיל בתהליך רק כאשר הלווה לא פרע את תשלומי המשכנתא במשך שישה חודשים רציפים.
עתה מתחיל תהליך ההוצאה לפועל. ההליך נפתח בהגשת בקשה לביצוע מימוש המשכנתא, אשר מוגשת ללשכת ההוצאה לפועל. בדרך כלל הבקשה מתייחסת לחוב שבפיגור, כלומר החוב שהלווה היה אמור לשלם, ולא לסכום המלא של ההלוואה.
למרות זאת, ישנם מקרים בהם הבנק יכול להגיש בקשה לגבי כל הסכום:
אם הלווה הונה את הבנק או שהבנק יודע על כוונת הלווה להנותו, אם הלווה עזב או עשוי לעזוב את הארץ לשלושה חודשים ויותר מבלי שיפרע את חובו, אם ללווה יש דירה נוספת, שעשויה לשמש לו למגורים ( מדובר גם על דירה בבעלות משותפת), אם מדובר במשכנתא שאמורה להיפרע בתשלומים והחוב (כלומר התשלומים שהלווה כבר אמור היה לשלם, כולל קנסות הפיגורים) עולה על 10% מיתרת ההלוואה. יש לציין כי על מנת לבצע הליך מעין זה, על הבנק להוכיח כי אחד התנאים הנ"ל אכן מתקיים.
השלב הבא בתהליך הוא אזהרה הניתנת ללווה, בה נאמר לו כי עליו לשלם את חובו , ובמידה ולא יעשה זאת הרי שהבנק יוכל למכור את הדירה ולחסל באופן זה את החוב.
התגוננות מול תהליך ההוצאה לפועל
במידה וננקטו נגדכם הליכי הוצאה לפועל תוכלו להתגונן בדרכים שונות, לעכב את התהליך ואולי אף להגיע להסדר שיפתור את העניין. ראשית, יש לשקול ברצינות התייעצות עם עורך דין הבקיא בתחום. אחת האפשרויות העומדות בפניכם היא לפנות לעורך הדין של הבנק במטרה לנסות ולהגיע להסדר שימנע את מכירת הדירה.
גם במידה והלווה לא הצליח להסדיר את העניין והוחלט לפנותו מן הדירה, הוא לא ימצא את עצמו מושלך לרחוב באופן מיידי, זאת תודות לאישור חוק הרפורמה בהוצאה לפועל (ספטמבר 2008). הועדה שדנה בנושא קבעה כי הבנק לא יוכל לפנות את הלווה מהדירה אלא אם כן יספק לו דיור חלופי. רשם ההוצאה לפועל יחליט מהו אורך התקופה בה יסופק לבעל החוב דיור חלופי, עד שנה וחצי, ובמקרים מיוחדים אף יותר.
הרפורמה עשויה לסייע גם למי שחתם על העסקה לפני כניסת החוק: במשך שנים נהגו הבנקים להוסיף למשכנתא סעיף בו הלווים מוותרים על זכויותיהם הנובעות מהחוק להגנת הדיור. במידה והבנק לא הסביר ללווה את משמעות העניין בעת החתימה על חוזה המשכנתא, יוכל הלווה לבקש את החלת החוק רטרואקטיבית כך שהבנק ייאלץ לספק לו דיור חלופי.
עתה עומדות בפני הלווה מספר אפשרויות:
- להסדיר/ לפרוע החוב. אלא שבמצב האמור, לחלק מן הלווים לא תהיה אפשרות להשיג את הסכום הדרוש או לעמוד בהסדר התשלומים של החוב. (הרי הבעיה הכספית היא שהביאה אותם עד הלום).
- למכור את הדירה בעצמו - הלווה יכול להודיע לראש ההוצאה לפועל על כוונתו למכור את הדירה ולכסות את החוב. במידה ואכן יעשה זאת, יוכל הלווה למכור את הדירה בתוך 90 יום.
- במידה והלווה לא ביצע את אחת מהפעולות הנ"ל, יוכל ראש ההוצאה לפועל לאשר את מכירת הדירה במטרה לפרוע את החוב. במקרה כזה הלווה יפנה את הדירה וכונס הנכסים ימכור אותה.