הבנק מול הלקוח
בכל דיון על נושא המשכנתאות מוקדש החלק הארי להתנהלות הלקוח מול הגופים המציעים משכנתא: איך לבחור את הבנק הנכון, המסלול הנכון, איך להתכונן ועם מי להתייעץ. אולם אסור לשכוח שהלקוח הוא לא הגורם היחיד במשוואה. לא רק הלווה אלא גם הבנק צריך לברר מי הוא העומד מולו, מהן יכולותיו ומה הוא מביא עימו לעסקה.
בהקשר זה עולות השאלות הבאות: איך הבנק מחליט האם לאשר את הבקשה להלוואה, ומה יהיו התנאים? מתי הבנק ידחה את ההלוואה? האם יש לקוחות שנחשבים "לקוחות מועדפים"?
כאשר לקוח מבקש משכנתא על הבנק לברר פרטים לגבי הלווה עצמו, הביטחונות שהלווה מציע לבנק, סוג וגובה ההלוואה בה הלווה מעוניין, ופרטים נוספים אשר עשויים להיות רלוונטיים לנושא.
מצבו הפיננסי של הלקוח
ראשית כל, הבנק ינסה להבין מי הוא הלווה העומד לפניו ומה מצבו הפיננסי בהתחשב בעבר, בהווה ובצפי לגבי העתיד. הנתונים הללו יאפשרו לו להעריך את יכולת הפירעון (או ההחזר) של הלווה.
-
הבנק יבחן את ההתנהלות הפיננסית של הלקוח – האם עמד בהתחייבויות, האם יש לו מוסר תשלומים, האם יש לו או היו לו חסכונות וביטוחים. כמו כן הבנק יבדוק האם החשבון של הלקוח היה מוגבל בעבר או בהווה.
-
הבנק יבחן את המקצוע של הלקוח, מקום העבודה והתפקיד, כמה זמן עבד הלקוח בעבודה זו, האם הייתה לו משכורת קבועה, וכמובן מה גובה הכנסתו החודשית.
-
בנוסף יתייחס הבנק לנושאים כמו תמיכה של המשפחה או הסביבה בלווה, כספים עתידיים שעשויים לעמוד לרשותו (קרנות שונות, למשל), אפשרות שיקודם או יתפתח במקצוע וכו'.
כדי להימנע מדחיית הבקשה להלוואה, חשוב שהלווה יוכל להציג את הנתונים הבאים:
-
עבודה קבועה ויציבה (עדיף עם ותק של למעלה משנה ) והכנסה חודשית שגובהה הוא פי שלוש או פי ארבע מגובה ההחזר החודשי (לאחר שמנכים ממנה את המיסים והתחייבויות נוספות שיש ללווה).
-
אמינות ואיתנות פיננסית - לבנק חשוב לוודא שהלווה לא צבר חובות מהעבר, לא פיגר בתשלומים, שחשבון הבנק שלו לא היה מוגבל בעבר או בהווה ושהוא הראה עקביות בהתנהלותו הפיננסית לאורך השנים.
הנכס המשועבד
הבנק יבחן נתונים שונים לגבי הנכס שמשועבד כנגד ההלוואה. הוא יבדוק את מיקום הנכס בארץ ובעיר או ביישוב עצמו, שווי הנכס, גודלו ורישום הנכס בגופים הרלוונטיים. עוד יוודא הבנק שהנכס לא משועבד לגופים או רשויות אחרות. חשוב לציין כי הבנק מעדיף נכס שאכן יוכל להביא להחזרת סכום ההלוואה במידה והלווה לא יוכל לפרוע את ההתחייבות. נתונים אלה מסייעים לבנק לוודא שהנכס אכן ניתן למימוש במקרה כזה.
ערכו של הנכס הוא משמעותי מאוד, והבנק ישאף לערך גבוה ככל האפשר אל מול גובה ההלוואה. (גובה של עד 70%), שכן, ככל שאחוז המימון גבוה יותר, כך הסיכון שלוקח על עצמו הבנק גדול יותר.
מטרת ההלוואה
הבנק יברר לשם מה מבקש הלקוח את המשכנתא. כאמור, ישנן מטרות שונות לשמן יכול אדם לבקש הלוואה כגון קניית דירה, קניית מגרש, בניית בית,
הלוואה לכל מטרה ועוד. למרות ריבוי האפשרויות, אין לזלזל בנושא וחשוב להבין שהבנק לא יאפשר לקחת משכנתא בכל מצב. לדוגמא, לרוב הבנק לא יאפשר לקחת הלוואה לצורך הון חוזר או תשלום של חוב מיידי. הוא יעדיף שלא לתת הלוואה למטרות שאינן ברורות או שיש בהן סיכון נוסף. לעומת זאת הבנק יתייחס בכבוד הראוי אל מטרות "איכותיות" כמו רכישת דירה.