מיחזור משכנתא

האם ניתן לשפר את תנאי המשכנתא שלקחנו?

מהו מיחזור משכנתא?

מהן מטרות מיחזור המשכנתא?

לשלם סכום כולל נמוך יותר - להוזיל את המשכנתא: 

• כאשר חלה ירידה בריבית , לקיחת משכנתא בריבית נמוכה יותר עשויה לחסוך לא מעט כסף(וכתוצאה מכך גם ההחזר החודשי ירד).
• שינוי מסלול המשכנתא עשוי להתגלות כמשתלם מבחינה כלכלית. חשוב לזכור כי עם השנים נוספו מסלולי משכנתא חדשים וניתן להנות מהיתרונות הגלומים בהם. 
• קיצור תקופת ההחזר - עשוי בסופו של דבר להוזיל את הסכום הכולל שנשלם.

תנאים נוחים יותר -

• שינוי פריסת התשלומים, כלומר הקטנת הסכום שאנו משלמים כל חודש. חשוב לזכור: לעיתים המשמעות של תנאים נוחים יותר היא דווקא משכנתא יקרה יותר - ובכל אופן יש לחשב את הכדאיות של כל פעולה שמבוצעת.
• כאמור, ניתן להקטין את ההחזר החודשי גם על ידי הוזלת הריבית או שינוי מסלול המשכנתא. 

איך אדע אם כדאי לי לבצע מיחזור משכנתא?

1. יתרת החוב - מיחזור המשכנתא אינו כדאי כאשר נותר סכום קטן (יחסית) שעלינו לשלם (פחות ממאה אלף ₪).
2. הזמן שנותר - אם נותרו מעט שנים לתשלום המשכנתא, כדאיות העניין מוטלת בספק.
3. תנודת הריבית - יש לברר האם הריבית נמצאת בירידה. ככל שהירידות חדות יותר, ההפרש בין הריבית הנוכחית לריבית החדשה שנקבל יהיה גבוה יותר וגם החיסכון יהיה גדול יותר. במידה וחלה עליה בריבית, כלומר הריבית החדשה שנקבל תהיה גבוהה יותר, הרי שהמשכנתא תהפוך ליקרה יותר, ואת זה אנו מעוניינים למנוע.
4. הצמדה למט"ח - ישנן הלוואות הצמודות למטבע חוץ. דוגמא נפוצה היא הצמדה לדולר. תנודות חדות בערך המטבע משפיעות על גובה התשלומים ועשויות להפוך משכנתא מסוג זה ללא/ פחות כדאית. במקרים כאלה יש לשקול לבצע מיחזור משכנתא.
5. קנסות - יש לברר אם קיימת עמלת פירעון מוקדם ומה גובהה. גם במקרה שהריביות ירדו, קנס גבוה במיוחד על חיסול ההלוואה עלול לחסל גם את כדאיות העניין. יש לציין כי קיימת הנחה על עמלת פירעון מוקדם במקרה של מיחזור משכנתא, בהתאם לוותק של הלקוח. (ראו גם פרק עמלת פירעון מוקדם).

הנחה על עמלת פירעון מוקדם בעת מיחזור משכנתא

במקרה של מיחזור משכנתא קיימת הנחה על עמלת פירעון מוקדם. ההנחה ניתנת על פי הוותק של הלקוח. כמו כן נלקח בחשבון האם הלקוח משלם משכנתא משלימה ויתרת הכסף משולמת כמשכנתא לזכאים או שכל המשכנתא הינה מכספי הבנק. לקוח זכאי וותיק יותר יקבל הנחה משמעותית יותר. לדוגמא, לווה זכאי ששילם משכנתא במשך שנתיים - שלוש יקבל הנחה של עד 20%, לעומתו, לווה שאינו זכאי ושילם משכנתא פחות משלוש שנים, אינו זכאי להנחה כלל. חשוב לזכור כי במקרים מסוימים עמלת פירעון מוקדם הופכת את מיחזור המשכנתא לבלתי כדאי ויש לברר את הנושא לעומק לפני ביצוע התהליך.

לסיכום, כדי לחשב את מידת הכדאיות של מיחזור המשכנתא נתייחס לנתונים הבאים: הסכום הכולל (כולל ריביות) שנותר לנו לתשלום, אורך התקופה שנותרה, גובה הריבית ששילמנו וגובה הקנס (אם קיים). בנוסף עלינו לאסוף נתונים המתייחסים למשכנתא החדשה שנקבל: גובה הריבית, אורך תקופת ההחזר ועלויות נוספות הקשורות לעסקה כגון עלות פתיחת תיק משכנתא, עלות הייעוץ וכדומה.
 
יש לציין כי הבנק מחויב לפרוש בפניכם את האופציות השונות לשיפור תנאי המשכנתא, במידה ואתם פונים אליו בנושא. חקרו את הנושא ואל תוותרו רק כי "גם ככה אין שום סיכוי שנרוויח". בכל מקרה, ניתן להיעזר ביועץ משכנתאות שיסייע לכם להבין את האפשרויות השונות, ולקבל את ההחלטה הנכונה ביותר. חישובים ראשוניים ניתן לבצע גם באמצעות מחשבוני משכנתאות שקיימים באינטרנט.

הבהרות לגבי שימוש באתר ותכניו: