אחוזי המימון שמעניקים הבנקים

אחוז המימון הוא למעשה הסכום שמעניק הבנק ללווה ביחס למחיר הנכס. כאשר לוקחים משכנתא, הבנק אינו מממן את כל עלות הרכישה, אלא דורש מהלווים להשקיע כ - 25% - 35% מערך הנכס. כך עשוי להימנע מצב שבו הבנק נאלץ לממש את הנכס ולמוכרו, אך הסכום לא מכסה את ההלוואה עקב ירידה במחיר הדירה. מאחר והבנק משלם רק אחוז מסוים מערך הנכס, הרי שהסיכון שהוא לוקח על עצמו הוא נמוך יותר. המטרה היא שלקוח שלווה כסף מן הבנק ולא יכול להחזירו לא ייצא מן העניין בלי נזק, בעוד שהבנק הפסיד.

כאשר מתייחסים להון העצמי הדרוש,חשוב לזכור שמדובר בסכומים משמעותיים. לא לכל לווה יש אפשרות לגייס סכומים כאלה, המסתכמים בעשרות אלפי שקלים. לווה שאין בידו הון עצמי בשיעור הנ"ל, ומעוניין בכל זאת לרכוש דירה יכול   להיעזר בביטוח emi . ביטוח emi הוא ביטוח שניתן על ידי חברת emiהעולמית. הביטוח מעניק לבנק כיסוי במקרים בהם שיעור המימון הוא גבוה. כך מובטח לבנק שגם במידה והלקוח לא עמד בתשלום  ומכירת הנכס לא כיסתה את כל סכום ההלוואה חברת הביטוח תשלם את רוב ההפרש. המשמעות - הסיכון הוא נמוך יותר בעבור הבנק. היתרון הברור הוא שבאמצאות ביטוח emi ניתן להגיע למימון של עד 90% מערך הנכס.  בנוסף, חברת הביטוח אינה דורשת ערבים נוספים אלא היא בעצמה ערבה. החיסרון הוא תשלום שנוסף להחזר החודשי עבור הביטוח המיוחד . בנוסף, חשוב לדעת כי החברה מעמידה תנאים למתן הביטוח - היא לא מעניקה אותו סתם כך לכל דורש.

 

אפשרות נוספת בעבור מי שאין ברשותו הון עצמי היא לשעבד נכס נוסף. זוהי אפשרות שמטבע הדברים יש להתייחס אליה בזהירות רבה, להפעיל שיקול דעת וכובד ראש, כדי לא להגיע למצב של אובדן שני נכסים. במידה ונכס נוסף משועבד, הבנק יכול לתת משכנתא בסכום גבוה יותר. אחת האפשרויות היא שיעבוד נכס של ההורים במטרה לסייע לילדיהם לרכוש דירה. כאן צריך לקחת בחשבון אפשרויות שונות, לדוגמא, מה יקרה במידה ובני הזוג לא יוכלו לעמוד בתשלומים או, חלילה ייפרדו.

כאשר הבנק לא מרוצה מיכולת ההחזר של הלווים, במקרים בהם, למשל, אחד הלווים אינו עובד או משתכר משכורת נמוכה, ניתן לצרף לעסקה לווה נוסף. האחריות המשפטית של הלווה הנוסף להלוואה זהה לאחריותם של הלווים העיקריים, ולכאורה הבנק יכול לנקוט נגדו צעדים משפטיים במידה והלווים לא יוכלו להחזיר את ההלוואה. אולם הדברים אינם פשוטים כפי שהם נראים ולאחרונה אף ניתן פסק דין בנושא נגד הבנק. למעשה, כינתה השופטת את בטוחת הלווה הנוסף "פיקציה ריקה מתוכן", שנועדה לעקוף את חוק "הערב המוגן". כך שיש לעקוב אחר ההתפתחויות בנושא ולברר את העניין על כל היבטיו לפני שמבצעים את המהלך.

 

ייתכן כי הבנק ידרוש מהלווה להציג בפניו ערבים אשר יחתמו על הלוואת המשכנתא. לפני מס' שנים חוקק החוק להגנת הערב, הקובע כי במידה והלווה לא יוכל לשלם את ההלוואה, הבנק קודם כל ימצה את כל האפשרויות המשפטיות מול הלווה והנכס המשועבד. רק במידה וצעדים אלה לא יביאו להחזר המלא של החוב, יוכל הבנק לפעול מול הערב, שייאלץ לשלם את החוב. בעקבות החוק, הפכה בקשת הערבים על ידי הבנק לנפוצה פחות ופחות, אם כי במקרים מסוימים הבנק עדיין עשוי לבקש ערבים (בהלוואה בסכום גבוה מאוד, לדוגמא).