מהי משכנתא?
משכנתא היא סוג של הלוואה. ההבדל בינה לבין הלוואה רגילה הוא שבעת לקיחת המשכנתא משועבד נכס של הלווה כעירבון להלוואה. בניגוד להלוואה רגילה התנאים הניתנים כוללים אפשרות פירעון (כלומר החזר ההלוואה) במשך תקופה ארוכה יחסית, עד לשלושים ושתים שנים, וגם גובה ריבית נמוך יותר. כאשר נפרעת ההתחייבות, כלומר ההלוואה מוחזרת במלואה, מסתיים גם שיעבוד הנכס.
האם גם אני יכול לקבל משכנתא?
כן, אם תעמוד בדרישות שמציב הבנק. אלו הן דרישות בסיסיות שבאות לוודא כי מצבך הפיננסי אכן מאפשר לך להחזיר את ההלוואה. הבנקים מעניקים הלוואת משכנתא בשיעור של עד לכ-70% מערך הנכס. קיימים מקרים שבהם
אחוז המימון הוא גבוה יותר. למשל, כאשר הבנק שמעניק את המשכנתא נמנה על הממנים של פרויקט הדיור אליו משתייך הלווה. במקרים בהם שיעור המימון גבוה יותר ניתן לקחת משכנתא באמצעות ביטוח
EMI. ביטוח זה מבטח את הבנקים, כאשר הם מעניקים הלוואה באחוז מימון גבוה. באמצעות ביטוח EMI ניתן אף לקחת משכנתא של כ- 90% מערך הנכס.
חשוב לזכור כי העמידה בקריטריונים של הבנק וגובה ההלוואה הניתנת נקבעים בהתייחס למצבו הפיננסי של הלווה, ולערך הנכס עצמו.
לדוגמא, כאשר מדובר בזוג אשר מבקש משכנתא ייבחנו השאלות הבאות: האם בני הזוג עובדים? מה גובה המשכורת שלהם? האם יש להם התחייבויות נוספות או קיימים גורמים נוספים שמשפיעים על יכולת ההחזר שלהם? שאלות אלה ונוספות יקבעו את גובה ההלוואה שתינתן. מטבע הדברים, אם שני בני הזוג יציגו נתונים פיננסיים טובים הם עשויים לקבל הלוואה גבוהה יותר מבני זוג עם משכורת נמוכה. כיום, מרבית הבנקים עובדים על פי חוק ה- שליש (1/3). המשמעות: גובה החזר המשכנתא לא יעלה על 1/3 מההכנסה נטו של בני הזוג. קיים מבחן הכנסה נוסף האומר כי כדי לקיים משק בית תקין צריך שתהיה הכנסה של לפחות 1500 ש"ח לנפש. כך, למשל, משפחה עם 4 ילדים (6 נפשות) תצטרך להכניס לכל הפחות 9,000 ש"ח. ההחזר החודשי שיאושר יהיה בהתאם לסכום זה.
משכנתא לתושבי חוץ
ישנם תושבי חוץ המעוניינים להשקיע בדירה בארץ. הסיבות הן רבות ושונות: ציונות, חשש מהתנכלויות בחוץ לארץ, מקום לנופש ועוד. יש לציין כי הבנקים מוכנים להעניק משכנתא גם למי שמוגדר כתושב חוץ וישנם בנקים שאף מעודדים את הנושא (ומעמידים צוותים שזוהי מומחיותם). למרות זאת, במידה ומבקש ההלוואה הוא תושב חוץ הבנק עשוי לדרוש אחוז מימון גבוה יותר. בנוסף, הבנק עשוי לבקש מהלווה לצרף לווה נוסף תושב הארץ, אשר לא יהיה ערב בהתאם לחוק הערבות, אך ניתן יהיה לפנות אליו במידה וייווצרו בעיות.
הפלונטר של הלוואת הזכאות
נראה כי הלוואת
משכנתא לזכאים, שבמקור נועדה לסייע גם למי שלא התברך בהון עצמי (או לחלופין במשפחה עשירה) לרכוש דירה, הופכת לפחות ופחות רלוונטית וכדאית, ולמעשה – לבלתי מתאימה עבור רוב הלווים, זאת כפי שדווח באתר "
ynet ידיעות אחרונות".
כידוע, הלוואת הזכאות היא הלוואה הניתנת על ידי משרד הבינוי והשיכון – כלומר על ידי מדינת ישראל, ללווים העומדים בקריטריונים מסוימים, אותם קובע המשרד. הקריטריונים קשורים לנתונים שונים כמו גיל, עלייה לארץ, מספר ילדים, וכו'.
במקור ההלוואה הייתה אמורה להתאפיין בריבית נמוכה יותר בהשוואה להלוואות אחרות. בפועל, כפי שדווח באתר, כיום ניתן לקבל מהבנקים ריביות נמוכות יותר מזו שמציעה הלוואת הזכאות: בתנאים הנוכחיים ניתן לקבל ריבית של 3% אחוז מהבנק בעוד שהלוואת הזכאות מציעה ריבית של 4 עד 4.5 אחוזים. חסרון מובהק נוסף הוא הסכום הנמוך שניתן לקבל - משכנתא לזכאים מקנה ללווה סכום של עד 400,000 ₪. כך, מי שאכן נזקק להלוואה לא יכול לרכוש דירה באזור המרכז ובמקומות רבים נוספים בהם מחירי הדירות גבוהים בהרבה.
למעשה נוצר כאן מצב אבסורדי, שכן מי שאכן זקוק להלוואת זכאות עשוי להתקשות במציאת דירה בסכומים כה נמוכים. מאידך, למי שמחזיק ברשותו הון עצמי התחלתי המאפשר רכישת דירה יקרה יותר, עדיף שלא להיעזר בהלוואת הזכאות אלא לקחת הלוואה מהבנק (שם, כאמור, הריביות זולות יותר).
אם כן, למי בכל זאת ההלוואה עשויה להתאים?
כאן מציינת הכתבה את היתרון של ההלוואה: מדובר במשכנתא הניתנת ללווים העונים על הקריטריונים הדרושים, גם אם אלה אינם יכולים להציג הון ראשוני מספק או להוכיח כי הם בעלי עבודה קבועה ויציבה. זוהי האפשרות העיקרית העומדת בפני רוכשים כאלה, אם כי, כאמור, הריביות אותן הם ישלמו יהיו גבוהות יותר, והם יוכלו לרכוש אך ורק דירות במקומות זולים יחסית, הרחק מהמרכז. אך האם הלוואה כזאת היא אכן האפשרות הכדאית ביותר, או שמא מוטב ללווים כאלה להמשיך לגור בשכירות?
מכל האמור לעיל נראה כי הלוואת המשכנתא לזכאים אולי נועדה לסייע לחלשים, אך למעשה היא בעייתית ביותר ממובן אחד. וכפי שנאמר בכתבה - אם הממשלה מעוניינת לסייע לצעירים ברכישת דירה הרחק מהמרכז, אולי מוטב כי תשקיע את כספיה לא במתן הלוואות, אלא דווקא ברכבת.
תוכניתו של שר השיכון: סיוע במשכנתאות לרוכשים דירות בפריפריה
השר אריאל אטיאס העלה את כוונותיו בכנס של התאחדות הקבלנים שהתקיים באילת, זאת כפי שדווח באתרים של NRG" מעריב", "Bizportal" ו"כלכליסט": השר מציע כי במהלך מבצע שיתקיים במשך שלוש שנים יוענקו לזכאים שירכשו דירה בפריפריה 500 ₪ מתוך 2500 ₪ על כל החזר חודשי של המשכנתא. במידה והרעיון אכן ימומש עשרות אלפי לווים יהיו זכאים לסיוע. אטיאס ציין כי העלה את ההצעה בפני האוצר במסגרת דיוני התקציב.
מטרת השר היא "להציף" את איזור הפריפריה בביקוש לדיור. לדבריו, נתוני משרד השיכון מראים כי בתקופה האחרונה ירד היקף רכישת הדירות בפריפריה ב– 63%, ובמצב הנוכחי רבים מתושבי הפריפריה עצמה אינם יכולים לרכוש דירה ונאלצים להמשיך להתגורר בשכירות. ההטבות במשכנתא שהוצעו על ידי השר אמורות לסייע בפיתרון המצב. יש לציין כי בעבר היו קיימות הטבות דומות שהופחתו עד שבוטלו כליל בידי הממשלה.
ב- NRG" מעריב" צוין כי אמנם בתקופה האחרונה קיימת התעניינות בתחום הדיור באזור הפריפריה, זאת על רקע הורדת הריבית הבנקאית: כיום ישנם משקיעים אשר מתייחסים לדירות בערים מרוחקות בפריפריה כהשקעה משתלמת. יש לציין כי מדובר בדירות זולות, הממוקמות באזורים בהם למגורים בשכירות נתח גדול מהשוק בשל הקרבה למוסדות להשכלה גבוהה וגם בשל העובדה כי רבים מתושבי האזור אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה. מטבע הדברים מדובר בתהליך שונה לחלוטין מזה שבו חפץ השר, שמעוניין לסייע לזוגות צעירים ברכישת דירה על ידי ההטבות האמורות במשכנתא.
השר הבהיר כי מטרתו לפתור את הנושא באופן מעשי ולא רק בסיסמאות. עתה יש לעקוב אחר התפתחות העניין, וכמובן שחשוב לזכור כי גם אם התוכנית תאושר עשוי לעבור עוד זמן מה עד שאכן תצא לפועל. מכל מקום, אם אכן תמומש, מהווה התוכנית בשורה למי שיבקש לקחת משכנתא עבור רכישת דירה באזורי הארץ המרוחקים מן המרכז.
ספר אורחים
11/02/2010איגור
נראה לי שמשרד השיכון רק מדבר על הנושא של עזרה לזוגות צעירים אבל לא עושה כלום.
26/01/2010mark
כתבה מעניינת בתחום
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000532264&fid=821
19/01/2010ירון
צירפתי לינק לאתר משרד השיכון שבו ניתן לבדוק את הזכאות שלכם במיידי!!!1
http://www.moch.gov.il/Moch/HousingSupport/AshafHasiua.htm
